相続税のかかる財産の中で、最も大きなウエイトを占めているのは不動産です。また、相続税の課税対象になる場合は、必ず不動産を所有しているといっても過言ではないでしょう。
こういった場合、不動産の評価を下げることでの節税対策が非常に有効だといえます。
不動産による相続対策には専門的な知識が必要になりますので、実行される場合には必ず私たちのような専門家にご相談されることをおすすめいたします。当社では行政書士様など他業種の方と連携してサービスを提供しております。
この方法では、土地の所有者が土地を提供し、デベロッパー（開発業者）が建物の建築費を負担して、マンションやビルを建築します。その後、土地の一部と建物の一部を等価になるように交換し合い、土地については共有持分、建物については個々の部屋の所有とするのが基本的な方法です。
- (1) 当事者同士の利害が一致する場合
- 他人である第三者との間でお互いの思惑が一致し、土地を交換することになった。
- (2) 過去の遺産分割が問題となっている
- 前回の相続時に十分な話し合いができないまま遺産分割協議を行ったが、時間が経過し不都合が生じたため交換したい。
- (3) 兄弟姉妹で不動産を共有している
- 兄弟で土地を共有していたが、お互い年をとり次の世代のことを考えて、お互いの単独名義の土地としたい 。
- (4) 借地権を解消したい
- 土地の所有者と建物の所有者が異なる。
長年他人の土地の上に自分の建物を建てて暮らしてきたが、将来を考え借主の借地権と貸主の底地を交換したい。
この方法では、不動産オーナー様の賃貸収入はいったん法人( 不動産会社) に入ります。不動産管理会社は不動産収入の中からオーナー様に地代家賃を支払い、その他を会社運営に必要な経費（役員報酬や手数料など）に充てます。
収入から経費を差し引いて支払われたオーナー様の所得について、その多寡により累進税率で所得税・住民税が課されます。また、不動産所得が300
万円以上で、その貸し付けが事業的な規模の場合、5％の個人事業税が課されます。
法人化した場合も、収入から経費を差し引いた残り（所得）に法人税が課税されることは同じですが、役員に役員報酬を支払いますので、この部分は事業税の課税対象とはなりません。
また、役員報酬にも給与所得控除があるので、この部分は所得税・住民税の課税上の節税ポイントとなります。
その他にも相続対策にメリットのある不動産活用がご案内できます。
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